Jak koupit a převést parcely pro stavbu domu

Seriál – Jak postavit rodinný dům:
Vítejte při čtení seriálu článků, jak postavit rodinný dům. V tomto seriálu naleznete vše co je potřeba před samotnou stavbou rd řešit a co v jejím samotném průběhu:

Vybrali jste si stavební parcelu, která je již připravená?

Stavební parcelou se rozumí pozemek, který již má vydané povolení pro stavbu. V dnešní době jsou prodejci stavebních parcel firmy, které jsou zároveň jejich investory. Nechají vybudovat sítě – elektřinu, vodu, plyn apod. včetně komunikací, které pak předají do majetku obcím. Tuto investici může udělat jak fyzická osoba, tak stavební společnost nebo realitní kancelář, které se na investici se stavební firmou spolupodílí.

Vždy by měl kupující parcely brát ohled na to, kdy chce reálně začít stavět, zda se nevyplatí s koupí i počkat. Podstatné je, zda koupě pozemku není podmíněna čerpáním úvěru. V případě, že kupující chce již na koupi pozemku čerpat úvěr, nastaví si s bankou jiné úvěrové podmínky, než při stavbě, která proběhne ihned. Kupující může také počítat s pozdějším prodejem bytu či jeho zástavou nebo s krytím hypotéky, případně jejím umořením prodejem jiné nemovitosti. Každé řešení je individuálním případem.

I v případě zasíťované parcely, je třeba znát stavební omezení, které jsou platná pro konkrétní lokalitu. Omezení jsou uvedena v územním plánu a stanovují je obce ve spolupráci s architektem, který plán vypracovává. Podmínka se může týkat výšky stavby, vzdálenosti stavby od hranice pozemku či komunikace nebo typu a barvy střešní krytiny atd. Nezanedbatelnou roli hraje i orientace parcely ke světovým stranám a svažitost pozemku.

Je váš vybraný pozemek skutečně určený k výstavbě?

Velmi často se stává, že developer prodává parcelu pro stavbu ihned, a to formou záloh již ve chvíli, kdy je k dispozici teprve takzvaná zastavovací studie. V tomto okamžiku nejsou ještě vybudovány sítě ani komunikace. Pozemek není ani rozparcelován. Stejně tak se pozemky prodávají formou záloh teprve ve chvíli, kdy se budují inženýrské sítě. Investor by měl vždy uzavřít smlouvu, kde bude plná kupní cena uhrazena až poté, co bude stavební pozemek zanesením do katastru nemovitostí povolen pro stavbu, a to včetně územního rozhodnutí.

Zdali je pozemek určený k výstavbě lze vyčíst z územního plánu. Chceme-li pozemek na klidném místě, od jiného zdroje, či od rodinného příslušníka, musíme nejprve zjistit, jak se napojíte na sítě, či jak vyřešíte odpady. Důležité je také ověřit, kdo je majitelem případné stávající kanalizace v lokalitě. Stejně tak zajistit přístupovou komunikaci k pozemku. Někdy je nutné získat přístup od majitelů sousedících pozemků, což může být hodně drahé. Zjistit je třeba i příkon elektrické energie pro případ vytvoření třeba i nové trafostanice. Všechny tyto položky jdou za budoucím stavitelem a zvyšují náklady na stavbu. Takže je třeba zpočátku obejít dodavatele energií a vody. Dále pak navštívit stavební úřad a zjistit podmínky pro proměnu pozemku na stavební parcelu. Po koupi pozemku už můžeme zažádat o převod do vlastnictví v katastru nemovitostí. Když bude kupující čerpat hypotéku na koupi pozemku, je nutné, aby předal po podpisu kupní smlouvy peněžnímu ústavu potvrzení obce či stavebního odboru (je-li to pozemek v katastru města), že na pozemek sice ještě není vydáno stavební povolení, ale jedná se o pozemek určený k výstavbě. Banka nám na základě tohoto postupu profinancuje koupi pozemku s budoucí vizí stavební parcely. Bankovní odhadce ohodnotí tržní cenu parcely, i když na ní ještě není vydané stavební rozhodnutí.

Na co si dát pozor při koupi louky, travnatého porostu nebo ostatní plochy?

Výše jsme zmínili možnost zálohování budoucí stavební parcelou, které ještě zdaleka nemusí být pozemkem pro výstavbu, ale třeba ještě loukou. V případě, že kupujeme skutečnou louku, ostatní plochu nebo travnatý porost v místě, kde zatím není povoleno stavět, ale máme zjištěno, že se tento pozemek bude v budoucnosti měnit na stavební. Zde se jedná o dlouhodobou investici, která může být výhodná, protože cena louky je podstatně nižší než pozemku. Na změnu statutu pozemku však můžeme čekat i několik let, dokonce se může stát, že se tak nestane nikdy. Investice to tedy může být vysoce riziková, chceme-li stavět ihned nebo v dohledné době, je lepší koupit pozemek určený pro výstavbu nebo přímo stavební parcelu.

Pozemek darem nebo za mizivou částku?

Pozemek darovaný darem od příbuzných či přátel má tu nevýhodu, že se na něj uplatňuje darovací daň, která je vyšší než daň z převodu nemovitosti při její koupi. V případě přímého příbuzenského vztahu (např. od rodičů), máme vyhráno, navíc banka bude při odhadu nemovitosti pracovat s tržní cenou. Při koupi pozemku od někoho za minimální cenu a následné úpravě pozemku na stavební parcelu, tak se banka neohlíží na tržní hodnotu stavebního pozemku, ale na cenu, za kterou jsme pozemek pořídili v kupní smlouvě. Pozemkem je tedy možné ručit na stavbu domu pouze v hodnotě, které je uvedena v kupní smlouvě. Úvěr na stavební pozemek pro následující stavbu nemovitosti poskytují dnes jen některé banky a většinou se spíše setkáte s ručením budoucí stavby než pozemkem.

Co je třeba mít ke koupi pozemku?

Pro úvěr na koupi pozemku nám stačí výpis z katastru nemovitostí, snímek mapy, potvrzení stavebního úřadu, že jde o stavební pozemek, dále pak návrh kupní smlouvy a ocenění pozemku. Nesmíme zapomenout i osobní doklady (občanský průkaz + druhý doklad totožnosti – např. řidičský průkaz, pas nebo rodný list). Každá banka má podmínky pro získání úvěru rozdílné, a proto je na místě si nechat poradit hypotečním specialistou, který komunikuje s více bankami a je znalý jednotlivých podmínek. Hypoteční specialista nám nejen poradí, ale dokáže i dokumentaci vyřídit za nás. Při koupi pozemku pak budeme potřebovat pouze osobní doklady a ihned po podpisu kupní smlouvy bude ověřena notářem. K notáři se společně dostaví jak prodávající, tak kupující. Chceme-li s pozemkem už i úvěr na dům, musíme k získání úvěru předložit kopii ohlášky či stavebního povolení. Společně s rozpočtem předkládáme odhadci projekt, ať už je individuální nebo typový. Pro získání úvěru na výstavbu potřebujeme dokladovat vlastnictví pozemku, jeho určení k výstavbě, ocenění a také osobní doklady, ale může se to u jednotlivých bank lišit. Je tedy jasné, že nejprve musí proběhnout nákup pozemku, ať v hotovosti nebo čerpáním úvěru, a následně pak řešit výstavbu rodinného domu. Je možné také vyhledat pomoc organizace, která pozemek a jeho rizika prověří.

Strategie pro jednotlivce

Co člověk, to strategie. Záměry lidí s nemovitostmi jsou vůbec velmi variabilní a odlišné. Každý si zvolí úplně jinou strategii. Roli hrají i další plány. Někdo předem ví, že prodá byt a tím částečně umoří hypotéku na pozemek a stavbu, někdo už pozemek vlastní, jiný zase očekává dědictví a hypotékou si bydlení kryje jen krátkodobě. Roli však mohou hrát i různé spekulace, podnikatelské záměry či kariérní postup a podobně. Častým řešením pak bývá pořízení pozemku za uspořené peníze, kdy na koupi pozemku nečerpáme úvěr, o ten požádáme až na výstavbu.

Chcete ihned čerpat úvěr na výstavbu?

Spěcháme-li na stavbu, je dobré mít v ruce již projekt stavby, nebo případně projekt typizovaného domu, aby banka mohla nechat zpracovat znalecký posudek na předpokládanou budoucí hodnotu nemovitosti. Je dobré, abychom už na začátku věděli, na jakou maximální částku si můžeme půjčit. Výhodné je zajistit u banky možnost čerpat větší úvěr, který nakonec nedočerpáme. Opět je vhodné poradit se s hypotečním makléřem, který může spolupracovat i s realitní kanceláří. V opačném případě by bylo třeba žádat o zvýšení úvěru nebo o úvěr nový a rozdíl vykrýt prodejem jiné nemovitosti či případným uzavřeným stavebním spořením. Určitě je lepší pracovat s rezervou, a nakonec si půjčit méně, než naopak. Dobré je vědět, jak dlouho budeme stavět a znát své finanční možnosti s výhledem do budoucna. Lze podle toho dohodnout fixaci úrokové sazby úvěru.

Katastr nemovitosti a převod pozemku

Připravte si kupní smlouvu k pozemku v několika kopiích včetně podpisu. Pro každého účastníka řízení bude jedna, jednu kopii chce finanční úřad za účelem přiznání daně z převodu nemovitosti a minimálně 2 kopie (jedna by měla být ověřená) odevzdáme na katastrálním úřadu. Kopie nese buď samotný účastník nebo vedlejší účastník řízení (zprostředkovatel – RK, developer nebo advokát).

Za převod nemovitosti zaplatíme na katastrálním úřadu kolek a žádost pak musí být vyřízena do 30 dnů.

Vedlejší účastník se zplnomocněním vyzvedne po 30 dnech kopie kupních smluv a doložku o nabytí právních účinků vkladu a tyto dokumenty účastníkům řízení rozdá.

Majitel pozemku a jeho první krůček

Od této chvíle může kupující s pozemkem nakládat a samostatně vstoupit do jednání se stavebním úřadem. Nyní by měl získat nové stavební povolení se svým jménem a pak teprve dojde ke změně stavebníka, protože i přes nabytí právních účinků vkladu je stále veden prodávající jako stavebník.