Jak vybrat pozemek pro stavbu rodinného domu

Zajímat by vás také měla komunikace, kterou se na pozemek vstupuje, lokalita, kde je pozemek a dostupné služby v okolí (škola, školka, lékař, MHD, ČSAD apod.). Nezanedbatelná je také vzdálenost do většího města, které nabízí lepší pracovní příležitosti a třeba lékařskou pohotovost. Ale to ještě není vše.

Vítejte v seriálu článků, který se věnuje výstavbě rodinných domů. Níže naleznete aktuální články z celého seriálu „Jak postavit rodinný dům“.

Nejčastější požadavky na stavební pozemek

Každý kupující má jiné představy, ale jsou tady nějaké základní body, které zůstávají stejné.
- Jako první a asi nejdůležitější požadavek je lokalita, kde se stavební parcela nalézá.

• Pak je to velikost pozemku a vzdálenost služeb nebo většího města.
• Samozřejmě i důležité jsou inženýrské sítě. Na některých místech na okrajových obcích Českobudějovického regionu ještě není ani plyn ani kanalizace. Není to s podivem, ale i přes zvyšující se cenu elektřiny a plynu, většina lidí stále upřednostňuje bezúdržbové vytápění domu.
• Zájemci o pozemky je upřednostňují zasíťované, ale takové jsou bohužel dražší v porovnání s pozemky, které zasíťované nejsou. Je to na každém, zda mu třeba nepostačuje jen elektřina a odpady bez plynu, nebo naopak využije k výrobě elektřiny alternativní zdroje např. solární panely.

Výběr místa:

V podstatě všichni chtějí pozemek v klidné lokalitě, ale realita je bohužel taková, že tam, kde jsou pozemky připraveny ke stavbě rodinných domů, se jedná o developerské projekty (budoucí satelitní městečka). Technicky je mnohem snazší schválit lokalitu o více domech, než jeden samostatný rd. Kupující takového pozemku mají jistotu, že je připraven ke stavbě rd a to včetně případných úprav v územním plánu – komunikace, osvětlení, sítě včetně kapliček, atd…

Poslední klidné lokality pro stavbu domu najdete ještě na periferii Českých Budějovic, ale nemusíte se bát doprava do centra města je zde bezproblémová a často jsou tyto lokality protkány sítěmi cyklostezek. Po té kolem Malše se lze dostat bez problému přes Roudné až do Vidova, který může být jednou ze zajímavých lokalit k bydlení v okolí Č. Budějovic.

Na co se ještě s výběrem pozemku zaměřit?

Budoucí obyvatelé by si všichni přáli, aby v dosahu jejich nemovitosti byla škola, školka, obchody a služby. Dnes jsou většinou pozemky pro stavbu, tam kde se vejdou – často na krajích malých obcí, kde žádné zázemí není. Ceny parcel jsou pak sice nižší, ale budoucí obyvatelé musí za vším dojíždět. Především rodiny s malými dětmi, kteří nové bydlení nejčastěji vyhledávají.

Pozemek pro výstavbu rodinných domků

Při koupi pozemku, který ale ještě není stavební parcelou, je nutné si ověřit, zda bude možné změnit účel jeho použití. Tj. jestli bude pozemek určený k výstavbě rodinných domů. Stačí nahlédnout do územního plánu, kde je vyznačeno, kde se smí stavět, ovšem ještě nejsou vyřešené sítě ani přístupové komunikace. Po vydání potvrzení příslušného stavebního či obecního úřadu, že se jedná o stavební pozemek, který je určený k zástavbě lze požádat o úvěr na koupi pozemku a odhadce banky už může jen stanovit jeho tržní cenu. Pozor ale každá banka chce trochu jiné podklady, které bude potřebovat. Informujte se, proto dopředu.

Co s loukou, travním porostem?

V územním plánu jsou některé pozemky na okrajích českobudějovických obcí uvedeny jako louka či travní porost nebo dokonce pole. A tyto pozemky v územním plánu zahrnuty být nemusí a pak se může stát, že stavět třeba nebudete moci nikdy. Ani po návrhu zavedení tohoto pozemku do územního plánu se nemusí stát, že se pozemkem pro výstavbu skutečně stane.

Výběr pozemku

Nelze nastavit systém výběru pozemku s ohledem na to, co by se lidem nejvíce líbilo. Je nezbytně nutné, aby zájemce viděl pozemek, než se rozhodne pro jeho koupi – tedy lokalitu sám navštívil. Výstavba je totiž většinou plánována v lokalitě, kde je výstavba povolená. S ohledem na územní plán a inženýrské sítě. Každý pozemek si stále však zachovává vlastní charakter. Je možné najít pozemky, které jsou situované ve svahu na sever. Z těchto důvodů je nutné každému pozemku přizpůsobit stavbu domu. Čas věnovaný výběru pozemku určitě není zbytečný a je dobré navštívit takových míst více, aby bylo z čeho vybírat.

Samostatný pozemek v klidné lokalitě nedaleko Českých Budějovic

Vybíráte-li klidný pozemek v místě, kde nebyla vyvedena kanalizace, měli byste vědět, jaké jsou podmínky pro její zbudování. Problém s odpady lze řešit i samostatnou čističkou odpadních vod (ČOV) nebo nepropustnou jímkou. Z ČOV musí být zajištěn odtok vyčištěné vody do potoka či jiného sběrače. Při pořízení jímky je třeba počítat s vyvážením a uzpůsobením zahrady, aby byl k jímce přístup. Pozemek stojící o samotě může být vázán ještě nějakými omezeními, které je třeba ověřit, případně s nimi počítat do vícenákladů a tak pozemek stranou od lidí nemusí být vždy výhodný.

Bez sítí

Komplikací je také, když na hranici pozemku nejsou inženýrské sítě (elektřina, voda, plyn), protože je pak třeba tyto sítě napojovat například na sousedící pozemky či ještě od vzdálenějších sousedů. Se sousedy se musí uzavřít “smlouva o věcném břemeni za tímto účelem”. Ta je samozřejmě dále přenositelná na každého následujícího vlastníka dotyčného pozemku. Dobré slovo nemá do budoucna takovou váhu. Většinou před obchodem souhlasí každý, po něm už se může někdo začít tzv. cukat. Zasíťovat pozemek či přivést sítě stojí vcelku velké peníze a každý metr navíc je ihned znát v rozpočtu.

Developerské projekty

Velcí prodejci pozemků jsou zároveň i společnosti, které pozemky také zainvestovávají. Postarají se o zasíťování a kapličky a realizují i dokončení povrchových komunikací, které se předávají do majetku obce. Většina firem však nabízí také i postavení domu, některé alespoň hrubou stavbu. Záleží jen na požadavku budoucího majitele nemovitosti, jaký postup zvolí. Jestli se cítíte na stavbu svépomocí nebo chcete dům kompletně na klíč či koupit pozemek s už postaveným domem. Projekt může investovat stavební firma, ale i realitní kancelář se kterou se stavební firma na projektu spolupodílí. Kupující by se měl také zajímat o to, kdy chce začít stavět. Variantou je pouze koupě pozemku a výstavba až za několik let. Developerské projekty se staví u Českých Budějovic hned v několika lokalitách, poptávka po nich je enormní.

Možné omezení výstavby rd

Územní plán definuje také omezení staveb a týká se prakticky každé lokality. Zájemce o stavbu by se ho měl držet především, co se týká povolené výšky stavby, typu střechy jejího sklonu nebo barvy. Samozřejmě by měl stavitel brát v potaz velikost pozemku vůči plánované stavbě, aby se na pozemek stavba vešla. Důležité jsou také hranice pozemků, přístupové komunikace a jiné “detaily”, které zahrnuje územní plán. U úzkých parcel se pak můžete setkat s tím, že jednou je stavba domu vzadu a jednou vepředu – tzv. prostřídané. Konkrétní podmínky pro výstavbu jsou uvedeny v zastavovací studii na obci.

Velikost parcely

Vývojem cen pozemků směrem vzhůru dochází ke snížení metráže parcel a najít větší pozemek než 1500 m² je výjimka. Prodat pozemky v co největším počtu je zájmem všech investorů. Kupující by měli vždycky dávat pozor, aby si nevybrali menší pozemek, než je plánovaný dům nebo nemít například příliš malou zahradu. Metráže prodávaných parcel mohou být definovány přímo obcemi. Reálně to pak může vypadat, že parcely na prodej jsou 750 nebo 900 m² a nesmí být nikdy menší.

Pozemky jsou tedy stále menší, ale na druhou stranu se pohybují v rozmezí 700 – 900 m². O velikosti takových pozemků je stále větší zájem, ale narazíte i na pozemky budoucích satelitů, které mají okolo 600 m². Na tento pozemek je výhodnější stavět domek do patra než bungalov. U satelitních městeček se prodávané pozemky v průměru pohybují mezi 600 a 900 m².

Developerské projekty a realitní kanceláře

Nabídky developerů jsou v hledáčcích realitní kancelářích, ovšem většinou si developer dokáže prodat bez problémů parcely sám. Často jsou tyto nabídky k dostání až později, kdy se dostane na realitní trh jen zbytek prodávaných pozemků, kdy je třeba rozprodat zbytek parcel nebo i postavený dům. Často jsou realitní makléři i spoluúčastníky na zprostředkování prodeje ze strany developery. V některých případech je pak realitní kancelář zároveň investorem, stavitelem (ve spolupráci se stavební firmou), ale i spoluinvestorem vybudování inženýrských sítí.

Prodej parcel na výstavbu rodinných domů na vzestupu

Výstavba bytových domů již dnes není aktuální a posunula se k rodinným domům, kde boom stále trvá. Prakticky zde není žádný pokles zájmu a také trh s pozemky není zdaleka nasycen. Satelitních městeček je již vybudováno mnoho a jejich výstavba je v podstatě zahájena na území každé obce. Zájem o pozemky předčí samotnou nabídku, protože pozemků ke koupi je pořád málo.

Předpokladem pro ideální polohu satelitního městečka je dosah MHD či jakýchkoliv spojů. Avšak velkoměsta jako Brno a Praha nemají problém s tím postavit satelit i dále než 25 km od centra města, protože obyvatelé satelitu jsou ochotni dojíždět.

Jaký je tedy skutečný zájem o stavební pozemky?

Standardní cena a zasíťování pozemku dnes zajišťují jeho velmi dobrou prodejnost. Nestává se tedy, že klient po koupi pozemku zjistí, že stejně velký pozemek prodávaný později je levnější nežli ten, který si koupil sám dříve. Pokud taková situace nastane, považuje se za neetickou, ale většinou se za danou cenu prodají pozemky vždycky a dobře. Cena za jednotlivý pozemek z řady pozemků se nastaví dopředu a drží se až do prodeje poslední stavební parcely. Některé znevýhodněné parcely – zešikmené, užší ve svahu apod. by měly mít tyto deficity zohledněny v ceně už na počátku, aby si každý zákazník mohl podle toho vybrat. Naopak pokud tyto závady vyjdou najevo až po prodeji pozemku, měl by se zákazník domáhat snížení ceny pozemku. Reálně ale tyto situace v podstatě nevznikají.

Výhledy do budoucna

V okamžiku, kdy se trh s pozemky nasytí a byl by nedostatek pozemků, výrazně stoupne cena pozemků a koupí si pozemek jen ten, kdo na to bude reálně mít. Reálným postupem je nová bytová výstavba. Již nyní je patrné, že ceny pozemků půjdou nahoru neustále byť pomalu. Pozemky mimo města jsou i přes zvyšování příjmů pohodlně dostupné většině obyvatel. Tento trh v současné době stagnuje. Často se ovšem stává, že se obyvatelé z bydlení v malých městech opět navrací do velkých měst, protože jim nakonec nejde si zvyknout na dojíždění a nedostatečné služby v menších městech.

Vývoj trhu s byty oproti pozemkům

Snadno lze odvodit, že tím, že se zvyšuje zájem lidí o parcely a výstavbu nových rodinných domů, klesá zájem o byty. Pravda je ale poněkud jinde. Byty se prodávají a kupují pořád stejně. Dá se říct, že trh s nemovitostmi je v současné době stabilní. Bydlení se díky zvýšené rozvodovosti neustále rozmělňuje. V hledáčku zájemců jsou jak parcely, tak malometrážní byty. Majitelé menších bytů často tuto nemovitost pronajmou či prodají, aby umořili hypotéku na větší bydlení. Úvěrové podmínky hypoték jsou v dnešní době na historickém minimu.

Vyplatí se dnes investovat?

Byty dnes nezlevňují, to je obecná pravda. Ceny bytů dolů nejdou, dalo by se říci, že stagnují. Ceny pozemků jdou nahoru pořád. Nedá se obecně říct, že je dobré koupit pozemky, že jejich cena půjde nahoru, prodávejte byty – ty půjdou cenově dolů. Při koupi pozemku v dnešní době, se dá zvažovat, proč to dotyčný neudělal před 10 lety, zdá se to být výhodnější. Ceny jdou neustále nahoru a je vhodné pozemek koupit prakticky kdykoliv. Není dobré spekulovat s cenou pozemků, ale i domů a čekat, jestli nepůjdou dolů nemá smysl. Rozhodnutí v této věci ovlivňují názory v různých médiích, které mohou úsudek kupujících a prodávajících i zmanipulovat.

Koupí pozemku určitě neprohloupíte a s ohledem na vývoj hodnoty nemovitostí v budoucnosti. Koupí sice zmrazíte možnost úročení své investice a nevadí vám, že finance zůstanou v pozemku umrtveny. Ve větších městech pak nedochází k tomu, že by se například opouštěla sídliště a stagnoval prodej parcel v jejich okolí. Jiná situace je u malých městeček a obcí v místech, kde není žádná pracovní příležitost. Developerské projekty pro předpokládaný menší zájem tolik nezasahují a na druhou stranu si ale i tam drží ceny nemovitostí. Tam ovšem developerské projekty pro předpokládaný menší zaujetí tolik nezasahují a naproti tomu si ale tam drží ceny nemovitostí svůj standard a extrémně se nepropadají. Některé lokality jsou ale neustále i přes to problémové.