Projekt rodinného domu
Zvolte si typ nemovitosti

Projekt rodinného domu

Nejde jen o projekt rodinného domu samotný, ale i o ostatní profese jako je architekt, projektant, projekt pro povolení a provedení stavby, autorský dozor a technický dozor. Počátek je výběr pozemku a představa investora o jeho stavbě. Pozemek je na prvním místě, pak následuje návštěva architekta.

Architekt je počátkem stavby

Proč nemít projektanta ale architekta? Architekt narozdíl od projektanta hledá vazby stavby a okolí, kterými podmiňuje vzhled a dispoziční uspořádání domu. Už ve studii ověřuje stavebně – konstrukční vazby (způsob zakládání stavby, přes konstrukční řešení, až po vhodný stavební materiál). V tomto okamžiku již začíná architekt spolupracovat se stavebními inženýry. Inženýři zpracují podobu projektu pro stavební povolení až k realizaci stavby. Architekt si svůj návrh dál dozoruje, hlavní práci však již odvádí inženýři a technici, kteří dům budují a dávají mu jasné obrysy.

Rodinný dům by měl být v první řadě funkční. Nezáleží tedy na jeho vzhledu, ale stejně důležité je i jeho provedení. Důležitá je zde souhra tří hlavních dílů – architekta, investora a dodavatele stavby. Součástí týmu má také rovnocenné postavení stavební inženýr a technik, kteří dávají domu život.

Seriál – Jak postavit rodinný dům:
Vítejte při čtení seriálu článků, jak postavit rodinný dům. V tomto seriálu naleznete vše co je potřeba před samotnou stavbou rd řešit a co v jejím samotném průběhu:

Pozemek – základ pro výběr projektu

Pozemek by měl být základem pro projekt domu. Vždy je důležitá jeho lokalita, velikost, tvar a orientaci vůči světovým stranám, ale třeba i vodě (rybník, řeka, potok apod.). Investor vyhledává projektanta ve chvíli, kdy mají alespoň hrubou představu o tom, co by si přáli postavit. Investor také ví, kolik je schopen do stavby dát financí. Reálně si investor podle hrubé představy stavby, vybírá pozemek. Nakonec jim, ale může zlomit vaz při výběru pozemku, nemožnost získání kýžený obnos financí, a nakonec si vyberou pozemek, na který finančně dosáhnou.

Investor by měl mít hrubou představu o tom, co chce na pozemku dělat, aby pak nechoval krávy na pastvině o 400 m2. Nebo naopak nechtěl pěstovat bylinky na louce, která je dvakrát větší, než zvládne obhospodařit.

Výběr projektanta (architekta)

Po výběru pozemku následuje výběr architekta, či jen projektanta (pokud jde o typizovaný dům). Návrh domu vždy přenechejte architektovi. Projektant s ním pak může spolupracovat a dotvářet dům po technické stránce. Architekt by měl být autorem minimálně studie, ideálně celého návrhu domu. V dnešní době je však výběr architekta většinou obcházen a výstavba podle toho také pak i vypadá. Budoucí majitelé domů často vybírají podle katalogu, kde jsou typové domy. Dost často se stane, že na daný pozemek či do dané lokality se prostě typizovaný rd nehodí. Ne neberte to, když je to tak levné, že…?! Takovou paletu typových domů pak můžeme vidět v ulicích, kde se k sobě jednotlivé domy na první pohled nehodí. Pokud jde o rekonstrukci rodinného domu, záleží vždy jen na rozsahu změn, protože v některých případech není pomoc architekta nutná.

Projektant

Po výběru typového projektu domu či s návrhem architekta, už naše kroky směřují k projektantovi. Po projektantovi požadujeme, aby dům na příslušný pozemek osadil. Výstavba by měla probíhat za spoluúčasti osoby, která bude na pozemku zastávat autorský dozor. Doporučuje se, aby zároveň prováděl i dozor stavební (technický). To, aby byl projektant zároveň stavebním dozorem, není povinnost, ale je to vhodný postup. Stavební dozor by měl znát materiály a stavební postupy, aby mohl pohlídat kvalitu provádění stavebních prací, fakturaci a kontrolovat zároveň stavební deník. Navíc investor, se často jen obtížně vyzná ve vyúčtování stavebních prací stavební firmou. Nerozezná, která položka v několika stránkovém seznamu je s ohledem na skutečný rozsah prací a použitý materiál, neobjektivní, či dokonce přemrštěná. Hlídat je také třeba skutečně použitý materiál, jeho množství, jakost, vlastnosti a jiné. Stavební dozor je pro stavebníka výhodou a někdy je dokonce ze stavebního zákona vyžadován jako povinný. Stavební dozor by měl kontrolovat hrubou stavbu alespoň 1× týdně.

Stavební neboli technický dozor

Stavební dozor má na starosti zajištění průběhu stavby podle projektové dokumentace a podle platných předpisů a norem. Stavební dozor by měl být erudovaný odborník a měl mít velké praktické zkušenosti se stavbou samotnou. Důležité je pro něj rozlišení maličkostí od vážných problém. a kolizí. Měl by umět odhadnout případné ohrožení závadami a poruchami všeho druhu. Dozor musí dokázat najít řešení a být nekompromisní vůči stavební firmě. Dozor je vlastně takovým manažerem stavby, poradce investora a zárukou kvalitní spolupráce všech stran. Práce stavebního dozoru může být definována termíny, nebo být nepřetržitá. Termínovaný dozor ve většině případů dostačuje. Stavbu dozoruje v investorem daných termínech, zpravidla v období, kdy dochází k dokončení konkrétních dílčích částí stavby. V tomto okamžiku je totiž nutné zkontrolovat kvalitu práce a použitého materiálu. Stavební dozor se musí řídit postupem úkolů, které má stanoveny před zahájením stavby, v jejím průběhu a po dokončení včetně přípravy ke kolaudačnímu řízení a následné kolaudaci. U stavby svépomocí je stavební dozor povinností. Tato skutečnost je zanesena v zákoně 183/2006 Sb., Hlava IV, Povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb.

Pozor ale jsou stavby, které zkrátka svépomocí stavět nelze. Při realizaci kompletní stavby stavební firmou, může mít investor vlastní stavební dozor. Při stavbě na klíč není původ stavebního dozoru podstatný. Je dokonce výhodnější, aby stavební dozor prováděl nezávislý odborník. Variací je možné zkrátka více.  Než začnete stavět měl by vám stavební dozor pomoci zkontrolovat projektovou dokumentaci, případně navrhnout její úpravu. Dokáže vyhodnotit nabídky stavebních firem a pomoci s přípravou smlouvy pro dodavatele stavby.

Průběh spolupráce s projektantem v pozici stavebního dozorce

Ze začátku se stanoví kontrolní dny, kdy dozor na stavbu chodí. Dozor komunikuje s investorem a také se stavbyvedoucím, a to i na dálku např. telefonem. Jeli to nutné navštíví dozor stavbu i mimo harmonogram. Odměňován je buď v procentech nákladů nebo hodinovou sazbou, která je oboustranně nejprůhlednější. Cena je dána dohodou mezi oběma stranami a nelze ji jednoznačně generalizovat. Projektant je partnerem stavitele od počátku až po kolaudaci, kdy stavbu obhajuje.

Projekt pro provedení stavby

Po vyřízení stavebního povolení a na základě vypracovaného projektu pro stavební povolení, následuje vypracování projektu pro provedení stavby. Toto zajišťuje projektant.  Stavební úřad po stavebníkovi pro vydání stavebního povolení nemusí požadovat výpočet tepelných ztrát, zatímco v projektu pro provedení stavby by to už být mělo. Součástí by měl být také typ a výkon kotle, výběr konkrétních topných těles atd. Čím kvalitnější projekt rodinného domu, tím snáze odhadneme náklady stavby. Špatně vypracovaný projekt musí rozpočtář často upravovat a improvizovat v několika jeho bodech a výsledek nemusí odpovídat realitě. 

Ovšem na druhou stranu se spousta staveb staví podle projektů pro stavební povolení a prováděcí projekt vypracován není. Vždy záleží na dohodě jednotlivých stran. Je možné, že pokud dopředu víme, že nebudeme projekt pro provedení stavby potřebovat, vypracuje projektant rovnou do projektu pro stavební povolení nejdůležitější podrobnosti. Šikovná stavební firma už pak z takového projektu může vyjít. A pokud projektant na takové stavbě zajišťuje ještě technický dozor, vyřeší se dílčí problémy během stavby.

Mouchy současného stavebnictví

  • Dlouhá čekací lhůta na stavební povolení. Není výjimkou, že na stavební povolení se čeká déle, než je samotná rekonstrukce nebo stavba domu.
  • Úřednický šiml je velmi bujný a pochopit některé otázky úředníků bývá nadlidský výkon.

Před několika staletími byl projekt domu jednoduchá kresba na papíře. Zpravidla šlo o jednoduchý čtvercový nákres tedy půdorys domu (v závislosti na počtu podlaží), jeden řez a vymalované pohledy s členěním fasád. Jednotlivé místnosti jsou popsány a v každém půdorysu jsou 2 kvóty, podle kterých se stavělo. Kreslíř tohoto domu byl samozřejmě i stavitelem od začátku do konce. Dnes je projekt místo pár listů obsáhlým šanonem o desítkách listů. Navíc se takový projekt často mění a úřední šiml tomu také nepomáhá. Pokud si nevíte rady se samotnou stavbou rodinného domu, tak nás nezávazně kontaktujte.

Projektová dokumentace a její obsah a rozsah

Dokumentace k projektu rd tzv. projektová dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v §104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, k žádosti o stavební povolení podle §110 odst. 2 písm. b) stavebního zákona a k oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení podle §107 odst. 2 stavebního zákona obsahuje souhrnnou technickou zprávu, průvodní zprávu, situaci stavby (dokladovou část), zásady organizace výstavby a dokumentaci objektů. Rozsahově musí odpovídat druhu a významu stavby, stavebně technickému provedení, významu stavby, jejímu umístění, účelu využití, doby trvání stavby a vlivu na životní prostředí. 

Vybíráme z nabídky rodinných domů v Českých budějoivcích:

Prodej samostatného rodinného domu 5+1 s garáží a zahradou o rozloze 544 m2 v Hluboké nad Vltavou

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Prodej samostatného rodinného domu 5+1 s garáží a zahradou o rozloze 544 m2 v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti6 350 000 Kč za nemovitost

RD Včelná u Českých Budějovic

Včelná, Witthanova
RD Včelná u Českých Budějovic
Volné od: 5.4.2019
Detail nemovitosti4 650 000 Kč za nemovitost

Pronájem rodinného domu s garáží a zahradou v Hluboké nad Vltavou

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Pronájem rodinného domu s garáží a zahradou v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti20 000 Kč za měsíc

Rodinný dům 4+1 v klidné lokalitě Hluboké nad Vltavou na prodej

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Prodej rodinného domu 4+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti5 590 000 Kč za nemovitost

Rodinný dům 4+1 v klidné lokalitě Hluboké nad Vltavou na prodej

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Prodej rodinného domu 4+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti5 450 000 Kč za nemovitost

Rodinný dům 4+1 v klidné lokalitě Hluboké nad Vltavou na prodej

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Prodej rodinného domu 4+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti5 450 000 Kč za nemovitost

Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou

Hluboká nad Vltavou, Nádražní
Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti6 200 000 Kč za nemovitost

Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou

Hluboká nad Vltavou, Dvořákova
Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti5 900 000 Kč za nemovitost

Průvodní zpráva – stavební zákon A 

Ve Stavebním zákoně pod písmenem A je průvodní zpráva, která zahrnuje identifikaci stavby a stavitele (investora), identifikaci projektanta nebo architekta, základní charakteristiku stavby včetně jejího účelu. Dále pak údaje o dosavadním využití stavby a zastavěnosti území, majetkoprávních vztazích, údaje o provedených průzkumech a napojení na dopravní (komunikace) a technickou (sítě) infrastrukturu. Dalšími úředními náležitostmi včetně vazeb na území jsou předpokládané lhůty výstavby a orientačních údajů o hodnotě stavby, podlahové ploše budovy počty bytů a podlaží – viz. vyhláška č. 499/2006 Sb.

Souhrnná technická zpráva – stavební zákon B

Ve stavebním zákoně je označen písmenem B – souhrnná technická zpráva. Obsahuje urbanistické, stavebně technické a architektonické řešení stavby, případně i pozemků s ní souvisejících. Technické řešení se zaobírá i popisem pozemních staveb, inženýrských staveb a řešení vnějších ploch, řešení technické a dopravní infrastruktury, vliv stavby na životní prostředí, průzkumy a měření, údaje o podkladech pro vytyčení stavby, geodetický referenční a výškový systém a členění stavby. Další údaje se týkají mechanické odolnosti a stabilitě, požární bezpečnosti, hygieně, ochraně zdraví a životního prostředí, bezpečnosti stavby při jejím užívání a ochraně proti hluku. Údaje o úspoře energie a ochraně tepla, řešení přístupu a užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace, ochraně stavby před škodlivými vlivy vnějšího prostředí, ochraně obyvatelstva, inženýrských stavbách (objektech) a údaje o výrobních a nevýrobních technologických zařízeních, pokud se ve stavbě vyskytují.

Situace stavby – stavební zákon C

Obsahuje situaci širších vztahů stavby a jejího okolí, zakreslenou do mapového podkladu, koordinační situaci stavby (zastavovací plán), která se zaobírá vyznačením hranice pozemků a jejich parcelní čísla a zakresluje se umístění stavby s vyznačením vzdáleností od hranic sousedních pozemků. Součástí je také návrh vytyčovací sítě stavby.

Dokladová část – stavební zákon D

V této části jsou stanoviska, posudky a výsledky jednání vedených v průběhu zpracování projektové dokumentace a také průkaz energetické náročnosti budovy podle zákona o hospodaření energií.

Zásady organizace výstavby – stavební zákon E

Obsahují technickou zprávu (informace o rozsahu a stavu staveniště, jeho následné úpravě, příjezdu, oplocení a přístupech na staveniště, údaje o významných sítích technické infrastruktury, napojení staveniště na zdroje vody, elektřiny, odvodnění staveniště atd. Součástí jsou i informace o úpravách z hlediska bezpečnosti a ochrany zdraví, uspořádání a bezpečnosti staveniště, řešení zařízení staveniště, orientační lhůty výstavby a přehled rozhodujících dílčích termínů.

Dokumentace stavby – stavební zákon F

Součástí jsou architektonická a stavebně technická řešení (technická zpráva, výkresová část), stavebně konstrukční část (technická zpráva, výkresová část a statické posouzení), požárně bezpečnostní řešení (technická zpráva, výkresová část) a technika prostředí stavby, která se dodává samostatně pro jednotlivá zařízení (vytápění, ochlazování, vzduchotechniku, zařízení pro měření a regulaci, zařízení zdravotně technických instalací, plynová zařízení, zařízení silnoproudé elektrotechniky včetně bleskosvodů a zařízení elektrotechniky slaboproudé).

Stavební zákon

Více informací a mnohem podrobnější najdete ve Stavebním zákonu, vyhlášce č. 499/2006 Sbírky. Je celkem na 30 stranách, které mají formát A5 a velikosti 10 a v některých bodech se stavebník většinou nevyzná. Už jen kvůli tomu, je vhodné, aby u projektu byl projektant případně architekt, který je schopen celou projektovou dokumentaci vypracovat a vyřídit (včetně jednání s úřady) a v průběhu stavby bude také zajišťovat technický (stavební) dozor.

Nevíte si rady se stavbou Vašeho vysněného rodinného domu? Nebojte se na nás obrátit. Rádi Vám nezávazně pomůžeme…!

Máte dotazy? Kontaktujte nás:
Pokud si nevíte rady se samotnou stavbou rodinného domu. Určitě se nezávazně ozvěte. Rádi Vám pomůžeme.

* Jméno a příjmení
* Email
* Telefon
* Váš vzkaz
 
Zpět na Aktuality