Jak probíhá stavební řízení
Zvolte si typ nemovitosti

Jak probíhá stavební řízení

Po vypracování dokumentace na stavební parcelu, je čas pustit se do stavebního řízení. Tedy podat ohlášku či žádost o stavební povolení. Přinášíme vám návod, jak postupovat při jednáních se stavebním úřadem, zasvětíme vás do pojmů jako je stavební řízení, ohlášení stavby či žádost o stavební povolení, kdo to jsou účastníci stavebního řízení, štítek a další.

Co se skrývá pod pojmem stavební řízení

Je to správní řízení, které vede k tomu, aby bylo následně vydáno stavební povolení. Začíná se podáním žádosti o stavební povolení na příslušném Stavebním úřadě. Stavební řízení končí vydáním povolení ke stavbě. Pro srovnání uvádíme, že třeba kolaudační řízení, začíná podáním žádosti o kolaudaci a končí kolaudačním rozhodnutím – souhlasem. Bez vypracovaného projektu stavby nemá smysl se do stavebního řízení pouštět. Stavební řízení obsahuje všechno, co je třeba mít k povolení na stavebním úřadu hotové. Zahájení stavebního řízení žádá buď sám investor nebo jej může zastupovat projektant. Častější je, že o povolení stavby žádá investor sám, protože podání ze strany projektanta (nebo jiného zástupce) jde o hrazenou službu a ve skutečnosti to není ani běžné.

Seriál – Jak postavit rodinný dům:

Vítejte při čtení seriálu článků, jak postavit rodinný dům. V tomto seriálu naleznete vše co je potřeba před samotnou stavbou rd řešit a co v jejím samotném průběhu:

Zahájení stavebního řízení

Stavební úřad po podání žádosti zahájí stavební řízení s dotčenými orgány státní správy a také dalšími účastníky tohoto řízení. Poté nařídí ústní jednání spojené s místním šetřením. Každý účastník stavebního řízení je upozorněn, že je možné, aby své námitky uplatnili při ústním jednání, později k nim totiž nebude přihlédnuto. Námitky a připomínky mohou být či byly uplatněny v územním řízení nebo při projednávání regulačního plánu se neberou v potaz. Když je stavební úřad dobře obeznámen se staveništěm a žádost o stavební povolení je dostatečné, upouští se od místního šetření nebo i od ústního jednání. V tomto případě stavební úřad určí, do kdy mohou účastníci uplatnit námitky. Námitky po tomto termínu již nebudou akceptovány. Lhůta nesmí být kratší než 7 dní.

Stavební řízení – přerušení

Stavební úřad může najít zásadní problémy v dokumentaci, a to nejen v projektu, pak vyzve stavebníka, aby žádost ve vhodné lhůtě doplnil, nebo ji uvedl, tak aby byla v souladu s podmínkami územního rozhodnutí. Úřad také stavebníka upozorní, že může stavební řízení zastavit. Stavební úřad dokáže pozastavit řízení, pokud nebude dokumentace staveb zajišťovat podmínky pro její užívání osobami s omezenou schopností pohybu a orientace dle Vyhlášky č. 174/94 Sb. a nebude-li dokumentace ve stanovené lhůtě doplněna. Řízení je pak přerušeno až do okamžiku nápravy. Stavební řízení může být přerušeno na týden, ale i na půl roku, tady jde o stavebníka, za jak dlouho je schopen připomínky napravit. Může se jednat třeba o chybějící vyjádření dotčených orgánů, vyjádření k napojení na sítě apod.

Kdo jsou účastníci stavebního řízení

Jedním z účastníků stavebního řízení je stavebník (tedy osoba, která staví), osoby, jež mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám na nich (včetně osob, které mají vlastnická nebo jiná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich, a tato práva mohou být stavebním povolením přímo dotčena) a další osoby, kterým toto postavení přiznává zvláštní zákon. Jestliže stavíte svépomocí, je účastníkem stavebního řízení také osoba, která bude podle návrhu stavebníka realizaci stavby odborně vést či bude vykonávat odborný dozor (viz. Stavební zákon, §44). Stavební úřad může také k stavebnímu řízení přizvat i další osoby (projektanta či zhotovitele stavby, kteří pak nejsou účastníky stavebního řízení). Nikdy nejsou účastníky stavebního řízení nájemci bytů či nebytových prostor. Záleží na stavebníkovi, jakou udělá s nájemci dohodu s konkrétními podmínkami, které jsou platné po dobu výstavby.

Stavební úřad

V minulosti se stavby ohlašovaly přímo na obcích, kde ohlášku musí odsouhlasit stavební komise. V dnešní době mají některé obce samostatné stavební úřady, ale stejně je nutné podat ohlášku stavby i žádost o povolení stavby podat na příslušném stavebním úřadu. Stavební úřad má 3 oddělení:

  • oddělení územního řízení,
  • oddělení stavebního řízení (stavby se ohlašují a žádá se o stavební povolení)
  • oddělení vyvlastňovacího úřadu, deliktů a státního dozoru.

Na malých stavebních úřadech pak úředníci řeší všechno v rámci jednoho oddělení.

  1. Oddělení územního řízení = vydává územní rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, o změně využití území, o změně stavby a změně vlivu stavby na pozdější využití území. Řeší oddělení či spojení pozemků a rozhoduje o ochranném pásmu. Stará se o zjednodušené územní řízení, územní souhlas a územně plánovací informace. Také má povinnost posuzovat stavbu ve vztahu na vliv životního prostředí.
  2. Oddělení stavebního řádu = povoluje a odhlašuje stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce, změny staveb před jejich dokončením, užívání staveb – kolaudační souhlasy, předčasné používání staveb a zkušební provozy. Změny v užívání staveb, odstraňování staveb a terénních úprav a zařízení, stavební dozor a zvláštní pravomoci stavebního úřadu. Například provádí kontrolní prohlídky staveb, nutné zabezpečovací práce, nezbytné úpravy, údržby staveb, vyklízení staveb a podobně.

Spolupráce se stavebními úřady

Stavební úřady spolupracují s dalšími orgány státní správy, které provádějí řízení, vydávají rozhodnutí či stanoviska a jsou povinné spolupracovat. Říká se jim dotčené orgány státní správy (DOSS). Jsou to Hasičský záchranný sbor, Hygienické stanice, Krajské úřady, Oblastní inspektoráty práce, Úseky správy nemovité infrastruktury, Magistráty měst – odbor dopravy a silničního hospodářství, odbor ochrany životního prostředí a odbory památkové péče. Dále Drážní úřady, respektive jejich stavební sekce a policie ČR – dopravní inspektoráty. Nadřízeným orgánem stavebního úřadu je Krajský úřad, odbor regionálního rozvoje, územního plánování, stavebního řádu.

Jaký je rozdíl mezi stavebním povolením a ohláškou?

Na počátku je třeba si ověřit, jaká je kategorie stavební činnosti, kterou plánujete vykonávat. Jedná-li se o drobné práce, jako je třeba výměna dlažby, není třeba stavební práce ohlašovat ani žádat stavební povolení. V případě stavby domu je třeba stavbu ohlásit či požádat stavební povolení. Stavební ohláška se týká složitějších úprav staveb, které mění charakter a často i vzhled. Zásahy do výměny rozvodů plynu či elektroinstalací nebo vody již vyžadují stavební povolení.

Ohláška

Od 1. ledna 2007 přišel v platnost nový stavební zákon (183/2006 Sb.). Ten specifikuje kategorie jednotlivých stavebních prací. Drobných staveb se ohláška netýká. Jedná se o skleníky, bazény a další práce do 40 m2, při kterých se nemění vnější vzhled a nezasahuje se do nosné konstrukce stavby. Na ohlášku můžeme stavět rodinné domy jak pro rekreaci, tak k bydlení, ovšem se zastavěnou plochou do 150 m2maximálně 2 nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. V tomto případě stačí jen nahlásit stavbu s projektem a zajištěním veškerých náležitostí a můžeme stavět dřív. Ohlášce vždy musí předcházet územní souhlas či územní řízení.

U ohlášek lze stavět do 40 dnů od ohlášení stavby. Stavební úřad by měl odpovědět a pokud ne, tak lze zahájit stavbu také. Nesnažte se však vejít do 150 m2 za každou cenu a myslete na to, že dům je stavba na celý život. Ohlášení stavby, uvedené v § 104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, změny takové stavby (§ 2 odst. 5 stavebního zákona) a změny takové stavby před dokončením (§ 118 odst. 4 stavebního zákona), která podléhá ohlášení, stavebník podává na formuláři, jehož obsahové náležitosti jsou stanovené v příloze č. 1 k této vyhlášce. K ohlášení se připojí náležité přílohy.

Ovšem Stavební zákon (zákon č. 183/20006 Sb. Z.) prošel řadou novelizací, přičemž v roce 2012 byla schválena dlouho očekávaná a slibována “velká” novela stavebního zákona, která je účinná od 1. 1. 2013 a nalezneme ji pod č. 350/2012 Sb. Z.

Stavební povolení

Žádost o stavební povolení upravuje stejně jako ohlášení stavby vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona. Stavebník podává stavební povolení na předepsaném formuláři. Tento formulář je v informační kanceláři stavebního úřadu k dispozici. Náležitosti obsahu jsou obsažené v příloze č. 2 vyhlášky č. 526/2006 Sb. Žádost o stavební povolení podáváme v případě, když zastavěná plocha budoucího počítá s více než 150 m2. V pořádku podaná žádost o stavební povolení včetně příloh a dokumentů bude trvat cca 60 dní.

Obsah stavebního povolení

Mimo obecných náležitostí rozhodnutí podle stavebního řádu obsahuje stavební povolení jméno, příjmení, datum narození a místo trvalého pobytu fyzické osoby nebo název, sídlo a identifikační číslo právnické osoby (bylo-li přiděleno), která je stavebníkem. Obsahuje druh a účel povolované stavby nebo její změny, u dočasné stavby pak dobu jejího trvání; parcelní čísla pozemků podle katastrů nemovitostí, na kterých se stavba povoluje; podmínky pro provedení stavby (hledisko komplexnosti a plynulosti, napojení na dopravní a technickou infrastrukturu, odvádění povrchových vod, úprav okolí stavby, ochrany zeleně nebo jejího přemístění, případně i podmínky pro užívání nebo odstranění stavby a konečně rozhodnutí o námitkách účastníků řízení (viz. §5 Vyhlášky číslo 526/2006 Sb.).

Stavební povolení dokáže zabezpečit, že budou splněny požadavky, které uplatňují dotčené orgány, nejsou-li stanovené správními rozhodnutími, případně požadavků vlastníků technické infrastruktury k napojení na ni. Úřad zároveň uloží povinnost oznámit termín zahájení stavby a název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět a stanoví také termín dokončení stavby. Může také za podmínek uvedených v §122 odst. 1 stavebního zákona stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Povolení také obsahuje podmínky, ve kterých se podle potřeby stanoví fáze výstavby, které musí být oznámené stavebnímu úřadu za účelem kontrolní prohlídky stavby; vymezení nezbytného rozsahu staveniště, předložení statistických výpočtů a provedení zkušebního provozu. Atd., viz. §6 Vyhlášky č. 526/2006 Sb. Stavebního zákona.

Stavební štítek

Štítek vydá stavebníkovi stavební úřad. Obsahuje označení stavby, označení stavebníka, označení stavebního podnikatele a pokud není znám, vymezí se na štítku místo, na které stavebník tyto údaje uvede, a ještě před zahájením realizace jej oznámí stavebnímu úřadu. Dál je na štítku uvedený stavební úřad, který stavbu povolil; číslo jednací stavebního povolení a datum nabytí právní moci, a nakonec i stanovený termín dokončení stavby.

Praktické informace na závěr

  • je třeba brát v potaz, že stavební povolení je právo ne povinnost. V praxi to znamená, že není nutné postavit vše hned (stavba plotu či samostatné garáže může počkat).
  • při zařízení úvěru je třeba domluvit se s bankou, kdy bude stavba hotova včetně doplňků – garáže či plotu, protože stavebník za dokončení stavby ručí.
  • dnes jen územní řízení trvá cca 3 měsíce. Následně pokračuje stavebník k ohlášení stavby, které trvá 40 dnů či podáme žádost o stavební povolení a to trvá 60 dní. Vezmeme-li v úvahu, že si lidé požádají o úvěr, musí čekat a vlastně už úvěr i splácí, a ještě ani nemohou začít stavět, je to problém. Vyskytují se ale další problémy, například povolení výšky plotu a tak dále. V každém případě je v rámci projektu stavby lepší uvažovat a počítat se vším, včetně případné samostatně stojící garáže, bazénu, jímky či plotu.

Nezávazně nás kontaktujte:

* Jméno a příjmení
* Email
* Telefon
* Váš vzkaz
 

Podívejte se na naši nabídku rodinných domů:

Pronájem novostavby rodinného domu 5kk s terasou a zahradou na Včelné u Českých Budějovic

Včelná, tř. 5. května
Pronájem novostavby rodinného domu 5kk s terasou a zahradou na Včelné u Českých Budějovic
Detail nemovitosti21 000 Kč za měsíc

Prodej novostavby bytu 4 + kk v dvojdomku v žádané čtvrti na Kodetce - Hlincova Hora

Hlincová Hora, Kodetka Východní
Prodej novostavby bytu 4 + kk v dvojdomku na Kodetce - Hlincova Hora
Detail nemovitosti5 900 000 Kč za nemovitost

Rodinný dům 4+1 v klidné lokalitě Hluboké nad Vltavou na prodej

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Prodej rodinného domu 4+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti5 250 000 Kč za nemovitost

Rodinný dům 4+1 v klidné lokalitě Hluboké nad Vltavou na prodej

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Prodej rodinného domu 4+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti5 450 000 Kč za nemovitost

Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou

Hluboká nad Vltavou, Nádražní
Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti5 950 000 Kč za nemovitost

Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou

Hluboká nad Vltavou, Dvořákova
Prodej rodinného domu 5+1 s garáží v Hluboké nad Vltavou
Volné od: 1.1.2020
Detail nemovitosti5 800 000 Kč za nemovitost

Prodej samostatného rodinného domu 5+1 s garáží a zahradou o rozloze 544 m2 v Hluboké nad Vltavou

Hluboká nad Vltavou, Janáčkova
Prodej samostatného rodinného domu 5+1 s garáží a zahradou o rozloze 544 m2 v Hluboké nad Vltavou
Detail nemovitosti6 350 000 Kč za nemovitost

Prodej bytu 3+1 po rekonstrukci, 114m2 v Českých Budějovicích se zahradou a dvěma balkony

České Budějovice 3, Rybářská
Prodej bytu 3+1 po rekonstrukci, 114m2 v Českých Budějovicích se zahradou a dvěma balkony
Detail nemovitosti4 650 000 Kč za nemovitost